Der Zu­zug in urbane Räume reißt nicht ab. Schon 2030 könnten nach Schät­zungen der Vereinten Nationen acht von zehn Deut­schen in Städten leben. Die Frage ist nur wo? Nach einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung fehlen schon heute in den 77 Groß­städten schätzungs­weise 1,9 Millionen Wohnungen. Mieten und Kaufpreise steigen schein­bar un­auf­halt­sam – Wohn­raum wird für immer größere Teile der Bevöl­kerung uner­schwinglich. Gleich­zeitig bedeutet diese unge­deckte Nach­frage ein enormes unter­nehmer­isches Poten­zial für die Wohnungs­wirtschaft, das vieler­orts aber oft nicht voll­ständig abrufbar ist – zum Beispiel, weil Genehmi­gungen für Neu­bauten häufig viel Zeit erfordern.

Neue Ideen

Die Helaba en­ga­giert sich auf viel­fäl­ti­ge Wei­se, um die wirt­schaft­li­chen Chan­cen durch die Ur­ba­ni­sie­rung für das Un­ter­neh­men zu nut­zen, aber auch, um die Be­dürf­nisse der Men­schen zu be­die­nen und mög­lichst vie­le An­ge­bo­te für ur­ba­nes Woh­nen zu ent­wi­ckeln. Da­für hat sie ef­fi­zi­ente Spe­zial­kre­dit­fonds auf­ge­legt, die Ka­pi­tal für den Woh­nungs­bau be­reit­stel­len und gleich­zei­tig die An­le­ger von den dort er­ziel­ten Ren­di­ten pro­fi­tie­ren las­sen. Über das Toch­ter­un­ter­neh­men GWH mit Sitz in Frank­furt ist das hes­sische Fi­nanz­in­sti­tut wei­ter­hin di­rekt am Bau neuer Woh­­nun­gen und an der Ent­wick­lung neuer ur­ban­er Ideen be­tei­ligt. Stefan Bürger ist seit Januar 2014 Mitglied der GWH-Geschäftsführung, seit Ja­nu­ar 2020 hat er den Vor­sitz inne. Der Me­ga­trend Ur­ba­ni­sie­rung ist für ihn in vie­ler­lei Hin­sicht be­deut­sam – er glaubt aber auch, dass die Öf­fent­lich­keit diese Ent­wick­lung oft nur sehr ver­kürzt wahr­nimmt.

Stefan Bürger: „Wir be­ob­ach­ten na­tür­lich einen Nach­fra­ge­über­hang bei ur­ba­nen Räu­men. Damit sind aber nicht nur die Groß­städ­te ge­meint, son­dern all­ge­mein jene Orte, in denen ur­ba­ne In­fra­struk­turen zu­sam­men­fin­den, die städ­tisches Le­ben er­mög­li­chen. Das ge­lingt zum Bei­spiel auch in ei­ni­gen Klein­städ­ten eben­so wie in Me­tro­pol­re­gio­nen.“

Keine geradlinige Bewegung

Stefan Bürger ver­ant­wor­tet bei der GWH unter an­de­rem die Un­ter­neh­mens­stra­te­gie sowie die Ent­wick­lung, den Han­del und das Ma­nage­ment von Im­mo­bi­li­en. Damit ist die Fra­ge, wie die GWH auf die Ur­ba­ni­sie­rung re­agiert, zen­tra­les The­ma seiner Ar­beit. Ein­fa­che Ant­wor­ten gibt es dafür nicht. Vor allem, weil laut Bürger die Ur­ba­ni­sie­rung nicht für eine ge­rad­li­nige Be­we­gung der Men­schen vom Land in die Stadt steht, denn in der Rea­li­tät zeigt sich das Phä­no­men weit­aus kom­plexer:

Stefan Bürger: „Es gibt nicht die eine Ab­wande­rung vom Land in die Stadt. Statt­dessen haben wir es mit teil­weise sehr unter­schied­lichen Bevölkerungs­strömen zu tun, mit sehr indi­viduellen Ursachen, Personen­gruppen und Lebens­zielen.“

Neben den Top 8 der Groß­städ­te, in denen sich oft meh­re­re dieser un­ter­schied­li­chen Strö­me ver­einen und dort dann häufig schwer zu iden­ti­fi­zie­ren sind, ent­stan­den in der jüngsten Ver­gan­gen­heit zahl­reiche so­ge­nannte „Schwarm­städte“. Sie sind der Ziel­punkt von Wan­de­rungs­be­we­gun­gen ganz be­stimm­ter Be­völ­ke­rungs­grup­pen ge­wor­den.

Stefan Bürger: „Garmisch-Parten­kirchen etwa erlebt einen Zu­strom von Senioren im Alter 70 plus, Kassel wiederum hat eine über­propor­tionale Berufs­anfänger­zu­wanderung, dazu kommen die klas­si­schen Studierenden- oder Beamten­städte.“

Gezielt Angebote schaffen

Sogar im Mikro­kosmos einer ein­zel­nen Stadt lässt sich diese Ent­wick­lung mit Blick auf die je­wei­li­gen Stadt­teile wie­der­fin­den. In diesem Sinne ver­steht Bürger auch die He­raus­for­de­rungen der Ur­ba­ni­sie­rung für Un­ter­neh­men wie die GWH:

Stefan Bürger: „Es geht nicht darum, einfach nur mehr Wohn­raum in den Städten zu schaffen, sondern viel­mehr gezielt Ange­bote für die jeweilige Schwarm­stadt oder gar ein Stadt­viertel zu schaffen. Studenten etwa brauchen keine Komfort-Angebote, die älteren Be­völkerungs­gruppen dagegen schon eher, allerdings ergänzt um pass­genaue Dienst­leistungen wie etwa Pflege.“

Die GWH baut zum Beis­piel in Ge­gen­den mit einem hohen Zu­zug älterer Men­schen ge­zielt se­nio­ren­ge­rech­te Woh­nun­gen, die in enger Ab­stim­mung mit Part­nern wie den Johannitern aus dem Pfle­ge­sek­tor ent­wickelt wer­den: mit großen Tü­ren zum einfachen Be­we­gen von Pfle­ge­bet­ten, vor­ins­tal­lier­ten Not­rufen und Trep­pen­lif­ten. Die Johanniter bieten dann für diese Ob­jek­te auch den Pfle­ge­ser­vice an – ein An­ge­bot aus einer Hand, das für Se­nio­ren echte Mehr­werte bietet. Die hohe At­trak­ti­vi­tät schafft große Nach­fra­ge.

Stefan Bürger: „Dieses Bei­spiel ist eines von vielen und es zeigt, dass der viel­fältige Trend der Urban­isie­rung vor allem eine öko­nomische Chance bedeutet. Wir fahren die Bau­tätig­keit hoch, können teil­weise auch höhere Mieten durchsetzen. Letzt­lich gelingt das aber nur, wenn wir den verschiedenen Ziel­gruppen inno­vative und passende An­ge­bote machen. Wer einfach nur mehr baut, baut schnell am spezi­fischen Bedarf vorbei. Unser Ziel muss immer sein, dass wir erfolg­reiche wirtschaft­liche Modelle ent­wickeln, die den Menschen genau den Wohn­raum bieten, den sie benötigen und auch be­zahlen können."

Ressourcenschonende Konzepte

Es sind ganz prag­ma­ti­sche Ent­schei­dun­gen der Men­schen, die die Ur­ba­ni­sie­rung an­trei­ben. Sie zie­hen dahin, wo sie Ar­beit, gute Schu­len, Ser­vice, Ge­sund­heits- und Frei­zeit­an­ge­bo­te fin­den. Sie su­chen diese ur­ba­nen Struk­tu­ren, aber nicht un­be­dingt die Stadt. Den Be­völ­ke­rungs­zu­wächs­en in den ur­ba­nen Zen­tren ste­hen Um­fra­gen ent­ge­gen, dass vor allem Fa­mi­lien eigentlich am liebs­ten im Grü­nen und in städ­tischen Rand­lagen woh­nen wür­den. Der Man­gel an be­zahl­ba­rem Wohn­raum vor allem in den Groß­städ­ten liegt auch daran, dass vieler­orts zu wenig Bau­land aus­ge­wie­sen wird, die Bau­ämter unter­be­setzt sind und Bau­ge­neh­mi­gun­gen oft zu viel Zeit in An­spruch neh­men. Die GWH re­agiert auf diese Li­mi­tie­run­gen zum Beis­piel mit Kon­zep­ten der Nach­ver­dich­tung be­ste­hen­der Ob­jek­te – was aus Sicht der Res­sour­cen­scho­nung eine sinn­vol­le Her­an­ge­hens­wei­se ist.

Stefan Bürger: „All­gemein lässt sich heute sagen, dass Städte immer dann erfolg­reich mit der Situation umgehen, wenn die öffent­liche Hand gemein­sam mit den Wohnungs­bau­unternehmen und Banken agiert. Wenn es ein soziales, moti­viertes Manage­ment gibt, das Wohn­raum schafft, aber auch instand­hält und keine Bevölkerungs­gruppen aus­grenzt. Für diese Art der Partner­schaft steht die GWH.“