Nur rund 150 Meter ent­fernt vom breiten von Bäumen und Wiesen ein­ge­fassten Main liegt die Bürgeler Straße in Frank­furt-Fechen­heim. Die Lage ist fast schon idyl­lisch, die Sied­lung, die An­fang der 1960er-Jahre ge­baut wurde, hat ihre besten Tage aller­dings lange hinter sich. An den Wohn­blöcken bröckeln die Fas­saden, der Putz über den Haus­tür­stürzen hängt her­unter. Auch innen sieht es nicht viel besser aus, die Men­schen, die hier im Frank­furter Ver­gleich relativ günstig mieten können, leben in Wohn­ungen, die auf einem jahr­­zehn­te­alten Stand sind.

Die Eigen­tümerin, die Unter­nehmens­gruppe Nas­saui­sche Heim­stätte | Wohn­stadt, kennt die Pro­bleme und geht sie – wie in ihrem gesamten Bestand – nach und nach an. „Bis Ende 2020 sanieren wir hier 72 Wohn­ein­heiten und bringen sie auch ener­getisch auf den neu­esten Stand“, sagt Gregor Steiger. „Wir werden die Fas­saden, Keller­decken und Dächer neu dämmen, neue Bäder und Küchen ein­bauen sowie die Strom- und Wasser­leit­ungen er­setzen“, be­schreibt der Nach­haltig­keits­manager des Wohnungs­unter­nehmens die Arbeiten, die für die kommen­den Monate be­auf­tragt sind. 

Die Gebäude­hülle wird an­schließend dem Stand­ard eines Neu­baus ent­sprechen. Gemein­sam mit seinem Kol­legen Henning Löwer, der bei der Nassau­ischen Heim­stätte die Unter­nehmens­finan­zierung leitet, besucht Steiger an diesem regner­ischen Vor­mittag die Wohn­sied­lung. „Für eine bessere Öko­bilanz werden wir zu­dem bei vielen Objekten Photo­voltaik­anlagen an­bringen, wenn es die Form und Aus­richtung der Dächer zu­lassen. Außer­dem wollen wir Solar­thermie ein­setzen, um Wärme zu er­zeugen“, sagt der Nach­haltig­keits­experte. Wenn die Sanier­ung im Sommer be­endet ist, wird der Primär­energie­bedarf bei rund 40 Prozent von dem liegen, was in der Energie­einspar­ver­ordnung für Neu­bauten ge­fordert wird. Außer­dem senkt die Wohnungs­gesell­schaft den CO2-Aus­stoß von 69 auf 13 Kilo­gramm CO2 pro Quadrat­meter im Jahr. Das bedeutet ein großes Plus für die Um­welt: Mehr als ein Viertel des End­energie­ver­brauchs in Hessen fallen heute beim Heizen und bei der Warm­wasser­er­zeugung an.

Lernen Sie die Akteure und Aktivitäten des Bereichs kennen

Pilotprojekt für regene­rative Energie­versorgung

Das Projekt an der Bürgeler Straße ist auch eine Art Pilot­projekt, um in der Rea­lität zu testen, wie eine möglichst regene­rative Ver­sorgung mit Wärme und Strom aus­sehen kann. Es ist Teil eines großen Sanierungs­programms, mit dem die Nassauische Heim­stätte ihren Gebäude­bestand bis zum Jahr 2050 klima­neutral weiter­entwickeln will. Ein erstes Bei­spiel dafür war die Adolf-Miersch-Siedlung in Frank­furt, die aus den 1950er-Jahren stammt und nach der Moder­nisierung ein Gold-Zertifikat der Deutschen Gesell­schaft für Nach­haltiges Bauen erhielt.

Um die hohen Kosten zu finan­zieren, ging die Unter­nehmens­gruppe einen besonderen Weg. „Als eines der ersten deutschen Wohnungs­unter­nehmen haben wir ein grünes Schuld­schein­darlehen am Kapital­markt auf­ge­nommen“, erklärt Henning Löwer. Mit Lauf­zeiten von zehn, 15 und 20 Jahren sammelte die Unter­nehmens­gruppe insgesamt 80 Millionen Euro ein. Ergänzt wurde die grüne Finan­zierung durch Namens­schuld­verschreib­ungen über Lauf­zeiten bis 30 Jahren, mit denen das gesamte Volumen auf 180 Millionen Euro stieg. „Die Trans­aktion war so erfolg­reich, dass sie mehrfach über­zeichnet war“, sagt Klaus Peter Schommer. Der Finanzierungs­experte der Helaba setzte mit seinem Team das Instru­ment auf, das auch für ihn ein un­ge­wöhnliches Vor­gehen bedeutet. „Wohnungs­bau­unter­nehmen mit kommu­nalem Hinter­grund finan­zieren tradi­tionell, indem sie eine Grund­schuld ein­tragen lassen. Das Geschäft wird dazu bei uns über die Immobilien­abteilung ab­gewickelt.“ Bei der Nassauischen Heim­stätte ging es nun um eine Finan­zierung am Kapital­markt in ungesicherter Form. „Das erfordert eine ganz andere Vorbereitung.“

Teil der Nach­haltig­keits­strategie

Für das Wohnungs­unter­nehmen passt das Konzept perfekt. Es fügt sich naht­los in die Nach­haltig­keits­strategie ein, die das Unter­nehmen in den ver­gangenen Jahren erarbeitet hat. Seit 2014 hat die Unter­nehmens­gruppe acht Handlungs­felder definiert, die auf öko­logische, soziale und öko­nomische Prinzipien unter­sucht wurden. Neben Themen wie Beschaffung, Mit­arbeitende oder Mobilitäts­konzepte gehören dazu eben auch Bau und Betrieb sowie die Finanzierung. „Nach intensiver Vor­arbeit haben wir ein Nach­haltig­keits-Rating bei der Agentur ISS-oekom beauftragt. Anschließend haben wir eine so genannte Second Party Opinion ein­geholt, die ähnlich wie ein Kredit-Rating im Finanz­bereich objektiv und un­abhängig die nach­haltige Bonität beurteilt“, erklärt Gregor Steiger das Ver­fahren. „Darauf­hin konnten wir den grünen Schuld­schein auf­legen, weil wir die Nach­haltig­keit unseres Invest­ments belegen konnten.“ Diese Beweis­führung funktioniert dabei sehr einfach: Mit den Energie­aus­weisen der Häuser vor und nach den Maß­nahmen lässt sich die Ver­änderung auf einen Blick nachweisen.

Für seinen Kollegen Henning Löwer ist das Finanzierungs­instrument zudem nicht nur wegen seines grünen Hinter­grunds interessant. „Wir beobachten den Markt genau und haben den Schuld­schein an sich als sehr interessantes Modell identi­fiziert. Mit unserer guten Bonität konnten wir hier mit einer großen Nach­frage rechnen.“ Das bestätigt auch Klaus Peter Schommer von der Helaba: „Der kommunale Hinter­grund der Nassauischen Heim­stätte bietet eine große Sicher­heit. Dazu kommt, dass wir sehr attraktive Margen für den Emittenten, aber auch für die Investoren er­reichen konnten.“ Außer­dem ist das nach­haltige Invest­ment in einem sowieso sehr über­hitzten Wohnungs­markt in Frank­furt ein weiteres Argument, dass sich Investoren dafür interessieren. Das liegt auch daran, dass die Helaba mit dem Instrument eine Ent­wicklung auf­gegriffen hat, die fort­während stärker wird: „Investoren haben in ihren Anlage­richt­linien immer öfter fest­geschrieben, dass ein bestimmter An­teil ihrer Invest­ments nach­haltig ist – und das muss auch bewiesener­maßen so sein, um kein Green­washing zu betreiben“, sagt Schommer.

Digitale Abwick­lung sorgt für Effizienz

Ein weiterer Vorteil des Schuld­schein­modells ist die komplett digi­tale Ab­wicklung über die Platt­form des Fintech-Start-ups vc trade. Auf ihr findet der Produktions- und Vertriebs­prozess statt, von der ersten Ideen­findung über die An­fragen der Bank an die Investoren bis hin zur Führung des Order­buchs. „Für die Emittenten wie auch die Zeichner – und uns als aus­gebende Bank – wird der Prozess effizienter, trans­parenter und am Ende auch günstiger“, sagt Klaus Peter Schommer. Gleich­zeitig wächst auch die Ziel­gruppe, die mit dem Schuld­schein erreicht werden kann, auf der digitalen Platt­form stetig. „Die Schuld­schein­platt­form vc trade hat mittler­weile nahezu den gesamten Spar­kassen­sektor an Bord, aber auch viele institutionelle Anleger – insgesamt sind es mehr als 500 Investoren.“

Auch deswegen kann sich die Nassauische Heim­stätte ähnliche Finanzierungs­modelle für die Zukunft gut vor­stellen. „Wir investieren viel, um Gebäude zu moder­nisieren oder zu kaufen oder auch ganz neue Wohn­komplexe zu bauen“, sagt Henning Löwer. Dafür benötigt das Unter­nehmen immer wieder Fremd­mittel. „Für den grünen Schuld­schein spricht auch, dass er lange Lauf­zeiten hat und nicht besichert werden muss. Außer­dem haben wir nun viel Arbeit investiert, weil wir unser gesamtes Unter­nehmen und das Projekt dem Rating unter­ziehen mussten“, erklärt der Finanz­experte. „Unsere Haus­aufgaben haben wir gemacht. Kommende Investitionen wieder über das Modell des grünen Schuld­scheins zu finanzieren, liegt für uns nun sehr nahe.“