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Immobilien

Reif, aber nicht altersmüde

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Der Aufschwung am Immobilienmarkt geht ins zehnte Jahr. Damit befindet er sich gemessen an historischen Erfahrungen in einer reifen Phase. Doch Immobilienzyklen sterben nicht an Altersschwäche. Weiter niedrige Zinsen und das robuste Wirtschaftswachstum halten die Immobilienbranche 2019 fit.

Der erwartete Zinsanstieg bei 10-jährigen deutschen Staatsanleihen bis Jahresende 2019 auf 1% hat nicht die Qualität, den Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt abzuwürgen. Die Assetklasse bleibt insbesondere gegenüber festverzinslichen Anlagen relativ attraktiv. Angesichts nach wie vor knapper Anlagemöglichkeiten dürften Immo­bilienwerte in Deutschland und in vielen anderen europäischen Ländern weiter zulegen.

Weniger günstig sieht die Lage in den USA aus, wo deut­lich höhere Renditen am Renten­markt dem Investor bereits Anlagealternativen bieten. Der britische Immo­bilienmarkt hatte sich zwar schnell von der Delle nach dem Brexit-­Referendum erholt, könnte aber je nach Ausgang der Brexit-Verhandlungen 2019 nochmals unter Druck geraten.

Büro- und Logistikimmobilien weiter dynamisch

Am deutschen Büromarkt sorgen die robuste Konjunktur und steigende Beschäftigung für eine hohe Flächennachfrage. Schwieriger ist dagegen die Vermietungssituation im Einzel­handel – vor allem in Teilmärkten, die stärker vom zunehmenden Onlinehandel betroffen sind. Kehrseite der Medaille ist die kräftige Nachfrage nach Logistikimmobilien. Bei moderater Bautätigkeit und guter Nachfrage werden auch im kommenden Jahr in vielen Segmenten des gewerblichen Immobilienmarktes die Mieten steigen und die Leerstände zurückgehen. An einigen Top-Bürostandorten sind bei Leer­standsraten von 2% bis 4% Büroflächen bereits knapp. Da die Immobilienwerte 2019 tendenziell erneut stärker als die Mieten zunehmen, nimmt die ohnehin bereits hohe Bewertung vieler Immobilien weiter zu.

Offene Immobilienfonds en vogue

Die Performance offener Immobilienfonds wird sich 2019 wenig ändern. Insgesamt sollte die Mehrzahl der Anlage­objekte in den Portfolios weiter aufwerten, das Ausmaß könnte lediglich bei etwas schwächerer gesamtwirtschaftlicher Entwicklung und im Umfeld leicht steigender Zinsen etwas niedriger ausfallen. Für den Durchschnitt der großen Publikumsfonds rechnen wir mit einer Jahresrendite um 2 ½%. Damit wäre der Abstand zu fest­verzinslichen Kapital­anlagen noch hinreichend hoch, um einen fortgesetzten Mittelzu­fluss zu garantieren.

Anhaltende Wohnungsknappheit

Die vielfältigen wohnungspolitischen Aktivitäten werden den Preisanstieg am deutschen Wohnungsmarkt 2019 nicht stoppen. Denn Maßnahmen wie Baukindergeld oder verschärfte Mietpreisbremse sind nicht geeignet, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Mehr sozialer Wohnungsbau mag ziel­gerichtet sein, erreicht aber nicht die Größenordnung, um für eine Entspannung zu sorgen. Vor allem die stark ausgelasteten Kapazitäten in der Bauwirtschaft und die Knappheit an Bauland stehen kurzfristig einer deutlich höheren Bautätigkeit im Wege. Für 2019 ist daher mit etwa 320.000 Wohnungsfertigstellungen zu rechnen – mehr als im Jahr zuvor, aber immer noch zu wenig, um den Anstieg der Wohnimmobilienpreise spürbar zu verlangsamen.

Zitat

Gegen Wohnungsnot hilft ­keine Mietpreisbremse,
­sondern nur mehr Neubau.

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